Descrição de imóvel de alto padrão: a ficha que não pode ter lacuna

A descrição de um imóvel de alto padrão só é boa quando nasce de uma ficha completa, com cinco blocos: dados do imóvel, custos, situação documental, condições comerciais e material aprovado. Quando um deles falta, o comprador qualificado pergunta o que a ficha deveria responder, e o proprietário descobre a lacuna antes da boutique.

Este texto é para sócios e diretores de boutiques de usados de alto padrão. Ele lista o que cada bloco deve ter, como escrever a descrição sem exagero e o que deve ficar de fora do anúncio. Faz parte do guia de gestão de carteira de imóveis.

Ficha e descrição são a mesma coisa?

Não. A ficha é o cadastro completo do imóvel, usado pela equipe, pelo proprietário e pelo catálogo. A descrição é o texto que o comprador lê. A ficha alimenta a descrição. Se a ficha estiver incompleta, a descrição inventa ou omite.

Os cinco blocos da ficha

1. Dados do imóvel

• Referência interna (um código ou apelido, sem endereço completo).
• Bairro e microrregião.
• Tipologia: apartamento, cobertura, casa, casa em condomínio.
• Metragem útil e total, conforme a documentação.
• Suítes, dormitórios, banheiros, vagas.
• Andar, posição, vista, orientação solar, quando relevantes.
• Estado de conservação e reformas, com ano.
• Itens fixos que ficam ou saem (móveis planejados, climatização, automação).

2. Custos

• Condomínio.
• IPTU.
• Outras taxas relevantes.

Confirme valores e data de referência com o proprietário. Custo desatualizado é erro de ficha.

3. Situação documental

A boutique não certifica documento, mas precisa saber em que pé está.

• Matrícula e situação (ônus, gravames, quando informados).
• Situação de pagamento de condomínio e IPTU.
• Pendências conhecidas (reforma sem regularização, inventário em andamento).
• Quem tem poderes para assinar. Veja autorização de venda de imóvel.

Documento incerto não vira "tudo certo" na ficha. Registre "pendência de dado" até a conferência.

4. Condições comerciais

• Preço pedido, aprovado pelo proprietário. Preço pedido é oferta, não valor de venda.
• Condições que o proprietário autorizou divulgar (por exemplo, se aceita permuta ou financiamento).
• Canais autorizados: site, portais, parceiros, oferta reservada.

5. Material aprovado

• Fotos e vídeo profissionais, com autorização do proprietário para uso.
• Planta.
• Direito de imagem verificado, tanto do material próprio quanto de terceiros.
• Identificação do corretor e da imobiliária no anúncio, com o número do CRECI, conforme a resolução do COFECI e o manual do CRECI-SP (confira o texto vigente).

Como escrever a descrição de um imóvel de alto padrão

O comprador desse segmento lê com atenção e desconfia de adjetivo. A descrição funciona melhor com fato do que com elogio.

Comece pelo que o imóvel tem de distinto. Vista, metragem, planta, posição, reforma, o que não se encontra em outro. Uma ou duas frases.

Use dados verificáveis. "Suíte máster com closet e varanda voltada para o parque" informa. "Espetacular" não.

Evite superlativos sem prova. "Único", "o melhor", "luxuoso", "exclusivo" sem apoio em fato não ajudam e podem passar a impressão de exagero.

Não prometa valorização, rentabilidade ou prazo. A descrição apresenta o imóvel. Não prevê o mercado.

Escreva sobre o imóvel, não sobre o perfil de quem deve comprar. Descrever quem "merece" morar ali é desnecessário e pode ser inadequado.

O que fica de fora do anúncio

Em imóveis de alto padrão, a confidencialidade é parte do serviço.

• Endereço completo e número da unidade.
• Nome do proprietário e dado de contato.
• Rotinas e horários de quem mora no imóvel.
• Detalhes de segurança e sistemas de acesso.
• Fotos que revelem pessoas, documentos ou objetos pessoais.

Quando o proprietário prefere sigilo, a ficha completa fica em acesso restrito e só segue para o comprador qualificado. Veja imóveis off market.

Quem aprova e quando revisar

Aprovação. O proprietário aprova o material e o texto antes de publicar. Registre a aprovação.

Revisão. Confira a ficha em toda revisão com o proprietário. Metragem, condomínio, IPTU, fotos e status mudam. Se o anúncio está errado, o erro vai para o portal, o site e o WhatsApp ao mesmo tempo. Veja imóvel vendido ainda no site.

Checklist rápido

• Referência interna e bairro preenchidos.
• Metragem, suítes, vagas e estado conferidos.
• Condomínio e IPTU com data de referência.
• Situação documental registrada (ou "pendência de dado").
• Preço pedido aprovado pelo proprietário.
• Fotos, vídeo e planta autorizados.
• Identificação do corretor e CRECI no anúncio.
• Descrição sem superlativo sem prova e sem promessa.
• Nada de endereço completo ou dado do proprietário.
• Aprovação do proprietário registrada.

Como a Doumo trata a ficha

No módulo Mostrar, cada imóvel tem uma ficha completa no cadastro da carteira. O catálogo da boutique usa essa ficha. Imóvel sem o mínimo de dados fica com status de pendência de dado, nunca "saudável", e não sobe para publicação sem a aprovação do corretor. A IA monta o rascunho da descrição a partir dos dados registrados e aponta o que falta. O corretor revisa e o proprietário aprova.

Não prometemos que uma boa ficha vende o imóvel. Prometemos que o comprador encontra a informação certa e o proprietário não descobre o erro sozinho. O site completo está em site para imobiliária de alto padrão.

Perguntas frequentes

O que deve ter na descrição de um imóvel de alto padrão?
Dados verificáveis do imóvel, o que o distingue e as condições autorizadas pelo proprietário. Sem superlativo sem prova, sem promessa e sem dado pessoal.

Posso divulgar o endereço completo?
Em geral, não é necessário e pode comprometer a privacidade. Use bairro e referência, e passe o endereço ao comprador qualificado no momento certo.

É obrigatório colocar o CRECI no anúncio?
A divulgação segue regras de identificação do COFECI e do CRECI. Confira a resolução vigente e o manual do CRECI-SP com seu advogado ou com o conselho.

Preciso de autorização do proprietário para as fotos?
Sim. Fotos, vídeo e planta entram na autorização de divulgação. Direito de imagem vale também para material de terceiros.

A IA pode escrever a descrição do imóvel?
Pode preparar um rascunho a partir dos dados registrados. A revisão do corretor e a aprovação do proprietário continuam obrigatórias.

As fichas da sua carteira estão completas e aprovadas? Agende o diagnóstico da sua boutique. Mostramos em uma conversa o que a sua vitrine diz hoje.